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O Preço do seu Sonho

Agora que já se conhece o preço médio dos imóveis comercializados recentemente, na zona onde se pretende comprar, pode-se valorizar ou desvalorizar este preço médio, em função de cada característica que se idealiza para a casa de sonho. Existem muitas variáveis que o comprador pode considerar como condição para ter a casa que idealiza.

Apresentam-se, a seguir, exemplos de algumas variáveis que podem ser consideradas na escolha de uma casa, sendo que cada potencial comprador pode valorizar uma ou mais destas variáveis, consoante as características do que procura, tornando única a determinação do preço certo para cada caso:

• O imóvel tem garagem alargada? Se o comprador tem várias viaturas, esta variável é valorizada, no preço;
• O imóvel tem garagem preparada com carregador para carros elétricos? Se o comprador tem carro elétrico, esta variável é imperativa porque, atualmente, não serão muitas as garagens com este equipamento que se tornará parte de um futuro próximo;
• O imóvel tem varanda ou terraço? Se o comprador tem tempo livre para desfrutar destes espaços, estará disponível para pagar mais por esta variável;
• Um imóvel com 100m², tem tipologia T3 ou T2? Se o comprador precisa de 3 quartos, em função do seu agregado familiar, um imóvel de 100m² pode ser solução e ser uma variável-chave, mas se tiver, pelo contrário, apenas 2 quartos, não será a solução para o seu agregado, apesar da sua área;
• Um imóvel de 70m², tem 1 ou 2 casas de banho? Se o comprador tem um(a) filho(a) não é indiferente ter uma ou duas casas de banho, uma privativa para o casal e uma  2ª para o(a) filho(a), por exemplo, sendo este um possível fator diferenciador de preço;
• O imóvel fica virado para nascente ou para poente? O sol reflete-se no imóvel boa parte do dia ou raramente se reflete? Esta variável é muito relevante e nem todos estão conscientes da sua importância. Quem tem essa perceção está disponível para pagar mais pela casa em análise;
• Na zona do imóvel existem muitos anúncios de imóveis para venda e com meses de anúncio? Deve-se procurar descobrir o que se passa na vizinhança. Aspetos como segurança, maus cheiros ou ar poluído, barulho de aviões, etc. são relevantes e acabam por ser espelhados no preço do imóvel;
• O imóvel está pronto a habitar ou precisa de obras relevantes? Esta variável é essencial e deve ser considerada, obrigatoriamente, no orçamento de aquisição. Não se deve subestimar o valor das obras que a casa pode necessitar e que deve refletir–se no preço que se está disponível a pagar pela casa;
• A quantos metros fica o supermercado mais próximo? Se o comprador não tem carro, carta de condução ou tem dificuldades de mobilidade e não é adepto de compras online, esta variável é primordial;
• A quantos metros fica a farmácia e/ou centro de saúde e/ou hospital mais próximo? Se o comprador já tem alguma idade e/ou se tem filhos pequenos, esta é uma variável que pode ser importante na determinação do preço máximo a pagar pelo imóvel;
• Existem transportes públicos nas imediações? Se a distância é de centenas de metros para a paragem ou estação mais próxima, esta é uma variável importante na decisão, pois o comprador pode dar preferência aos transportes públicos, evitando filas, consumos excessivos de combustível, stresses, etc. ou pode ter um(a) filho(a) adolescente que precise de usar os transportes públicos;
• Qual o valor mensal da cota do condomínio da casa a adquirir? Este valor é relevante no encargo mensal do agregado familiar e logo pode ser uma variável a ter em conta, na determinação do preço de aquisição e/ou venda;
• Existem ainda muito outros exemplos a considerar para esta valorização:  escolas nas proximidades; piso do imóvel; existência de logradouro; garantia de construção; equipamento de energia solar, para uso dos condóminos; partes comuns do edifício restauradas; animais barulhentos na vizinhança; clínicas veterinárias nas imediações; sistema de alarme; sistema de aquecimento; zonas verdes envolventes; familiares nas proximidades.

A lista de variáveis a considerar pode ser muito extensa e depende das características de cada comprador.

Como considerar tantas variáveis e refleti-las no preço?

Pode usar-se uma tabela de variáveis, onde são elencados “Fatores de Sonho”, que conduzirão a uma valorização ou desvalorização de acordo com um interesse específico:

Tabela 1: lustração de variáveis de valorização e indiferença / desvalorização de imóveis

Assim, o preço de sonho deste comprador seria, a título exemplificativo, para um T2, com 100 m², na Figueira da Foz:

• Preço por m² (Preço Prático)                      1.374 €
• Valorização dos Fatores de Sonho             +9%
• Preço de Sonho por m²                            =1.497 €
• Valor limite para a negociação              ≈ 150.000 €

A área do imóvel deve ser verificada, pois poderá diferir da que consta do anúncio.  Exemplificando, se este imóvel, na documentação, estiver registado com uma área de 95m² e não 100m², como indicado no exemplo, verifique-se o quão diferente passa a ser o cálculo:

• Preço por m² (Preço Prático)                 1.374 €
• Valorização dos Fatores de Sonho        +9%
• Preço do Sonho por m²                      =1.497 €
• Valor máximo a negociar                  ≈142.000 €

A diferença é substancial, cerca de 8.000 €.

No entanto, por mais contas que se façam e ponderações/valorizações que se apliquem, o mecanismo de oferta e procura é quase sempre mandatório no preço.

Quando se pretende comprar o imóvel de sonhos deve ter-se em linha de conta que, por mais contas que se façam, mais opiniões que se obtenham, mais modelos que se testem, o vendedor só virá ao encontro do preço idealizado, pelo comprador, caso não tenha ninguém que lhe ofereça um valor mais elevado ou caso esse alguém, oferecendo um valor superior, não seja considerado de confiança, pelo vendedor, ou tenha colocado condicionantes que ache não serem aceitáveis.

Consulte na área de checklists em www.spreadzero.pt uma lista de fatores de sonho para si.