O CPCV: Do sonho à (quase) realidade!
E o sonho está quase a tornar-se realidade, mas quando se encontra a casa de sonho, a um valor acessível e adequado à realidade financeira do comprador, este não pode descurar o CPCV, caso não tenha falado previamente com o(s) banco(s) sobre o respetivo financiamento.
Neste ponto aprofundar-se-ão os detalhes e cuidados que se exigem na fase de vinculação a uma compra.
O CPCV, como o próprio nome indica, é um acordo entre o potencial comprador e o vendedor de um imóvel e destina-se a vincular ambos até à assinatura do contrato definitivo. O vendedor precisa, com frequência, de tempo para encontrar a sua nova casa e o comprador para obter e formalizar o crédito à habitação, isto para além de todo o planeamento logístico que uma mudança de casa implica. Este contrato é, quase sempre, sinónimo de se fazer uma sinalização, de 10% ou mais, do valor de aquisição, pelo que é um compromisso que vai muito para além da assinatura de um contrato. Se o comprador não quiser ou não puder concretizar a aquisição, assistirá ao vendedor o direito de ficar com o valor pago, a título do sinal. No entanto, o comprador tem o direito à devolução do dobro do valor pago, caso o vendedor não cumpra o acordo. Num ou noutro caso, ter direito de não devolver ou receber, em dobro, são direitos legais que assistem ambas as partes.
Os contratos preveem, quase sempre, determinadas cláusulas que complexificam a situação e que conduzem, invariavelmente, à necessidade de uma decisão que só um juiz ou equiparado pode tomar. Este tipo de decisões pode demorar vários anos a ser tomada e poderá não significar ser-se ressarcido tendo em conta que a outra parte pode não ter condições de devolver a sinalização e pode ser necessário acertar, com a mesma, um longo plano de pagamento.
Neste contexto, sugere-se que se faça uma leitura prévia do CPCV a assinar, verificando-se, assim, que este não contem cláusulas que suscitem dúvidas.
Apresentam-se, a seguir, dois exemplos de cláusulas, que o vendedor e o comprador têm, por hábito, solicitar, que visam salvaguardar o interesse de cada uma das partes:
- O vendedor estipula um determinado prazo limite para a realização da escritura: 60, 90 ou 120 dias;
- O comprador pode solicitar que o contrato inclua uma cláusula que inviabilize a sua realização, no caso de não conseguir a aprovação do seu CH ou caso a avaliação do imóvel fique aquém do valor de aquisição e venda;
Antes de se assinar e efetivar o CPCV existem outras condições que necessitam de atenção cuidada e minuciosa:
- Verificar a documentação do imóvel para assegurar a legitimidade do(s) seu(s) proprietário(s);
- Confirmar se o imóvel possui toda a documentação necessária, sendo relevante a existência de uma licença de utilização camarária adequada;
- Solicitar a declaração de encargos do condomínio e verificar o seu teor, acautelando que não existem valores em dívida;
- Pedir cópia do certificado energético;
- Apurar qual o valor patrimonial atribuído pelas Finanças, considerando-se que se este valor for superior ao valor de aquisição acordado, poder-se-á ter de pagar o IMT, sobre este valor patrimonial e não sobre o valor de aquisição acordado. Não são situações recorrentes, mas poderão ocorrer;
- Solicitar que o contrato inclua uma cláusula que assegure que o imóvel será vendido sem ónus ou encargos;
- Se existir negociação do recheio da casa, verificar que é apresentada a sua relação detalhada no contrato, sendo que móveis de cozinha, equipamento/loiças de casa de banho, etc., fazem parte do edifício e não do recheio, pelo que não precisam de ser especificados no contrato;
- Solicitar a inclusão de uma cláusula que garanta que o imóvel será vendido com condições de habitabilidade, acautelando-se uma eventual retirada de equipamentos que fazem parte do próprio edifício, referidos no ponto anterior.
Contudo, recorde-se que é melhor prevenir do que remediar. Antes de se assinarem contratos, deve recorrer-se a um especialista, porque antes de se assinar, tudo é fácil de negociar. Após assinar e entregar o valor do sinal de aquisição, pelo contrário, tudo se torna mais permanente e difícil de reverter.
O próximo ponto pretende esclarecer sobre o recurso ao financiamento, fornecendo uma pista fundamental relacionada com a importância e a possibilidade de obter financiamento bancário antes de assinar o CPCV.