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Certificado Energético (CE), o certificado de “vacinação covid” de um imóvel

O CE é um documento que passou a ser exigido por lei, desde 2013, e como o nome indica, destina-se a assinalar o grau de eficiência energética de um determinado imóvel.

A sua escala vai de A+, a mais eficiente, a F, a menos eficiente, conforme se pode verificar na imagem infra de um Certificado Energético.

Este documento é emitido por técnico credenciado pela ADENE, Agência para a Energia.

O CE contém informação sobre as características de consumo energético relativas à climatização e águas quentes sanitárias. O documento tem, também, um carácter pedagógico, pois pode indicar medidas de melhoria para reduzir o consumo, como a instalação de vidros duplos ou o reforço do isolamento.

É um documento obrigatório para a celebração do contrato de aquisição/venda de um imóvel, atestando a informação divulgada de início sobre a classe energética a que o imóvel pertence. Se não existir documento para o imóvel ou existindo, se tiver sido emitido há mais de 10 anos, terá de se recorrer a um técnico credenciado para uma nova emissão.

Pode aceder em www.spreadzero.pt à lista ADENE de técnicos credenciados. Os leitores poderão familiarizar-se melhor com o CE, analisando o seguinte exemplo:

Esta lista não é exaustiva, existem muitos outros documentos de representatividade de um imóvel que podem ser exigidos em diferentes situações:

• Planta do Imóvel – Exigida, com frequência, pelo engenheiro avaliador, que vai ao local na sequência do financiamento bancário;
• Planta de Localização do Imóvel – Exigida, habitualmente, pelo engenheiro avaliador, que vai ao local na sequência do financiamento bancário;
• Certidão de Direitos de Preferência – O direito de preferência de um determinado imóvel ou zona pode existir a favor de Câmaras, IPAR (Identificação de Perigos e Avaliação de Riscos), outras instituições públicas, empresas ou até mesmo particulares. A situação mais frequente ocorre quando uma autarquia tem o direito de preferência numa zona central e antiga da cidade. Esse direito permite-lhe exercer a opção de aquisição sempre que o imóvel é transacionado. Neste contexto, é necessário apurar junto dessa Instituição se pretende ou não exercer esse direito. Para requerer essa decisão, deve formalizar-se o pedido no Instituto de Registos e Notariado (INR), Casa Pronta. Em 2022, este documento passou a ser obrigatório para todas as compras e vendas;
• Declaração de Condomínio – Documento emitido pela Administração do Condomínio para certificar a quota parte de valor a pagar pela fração mensalmente, valores eventualmente em divida, etc. Este documento passou a ser obrigatório por Lei em 2022;
• Certidão Camarária de Infraestruturas – Documento emitido pela Câmara Municipal, quando o imóvel se encontra no perímetro de um loteamento urbano e que atesta que as infraestruturas previstas no Plano de Urbanização foram concluídas. Este documento passou a ser exigido em 1992, sendo necessário sempre que o imóvel que vai ser adquirido é alvo de uma 1ª transação, i.e., o imóvel ainda se encontra em nome da empresa ou particular que o construiu;
• Guias de Impostos – A guia de pagamento do Imposto Municipal sobre Transações (IMT) e do Imposto de Selo (IS) é um documento imprescindível numa escritura de aquisição de um imóvel, sempre que se ultrapasse os valores a partir dos quais se paga este imposto. É da responsabilidade do comprador, e não do vendedor, a emissão da referida guia, nas Finanças ou através do site desta instituição, e o seu respetivo pagamento. Esta guia de pagamento, uma vez emitida, têm uma validade de 24 horas. A sua emissão, em alguns casos que envolvem atos específicos “a montante” como divórcios, partilhas, etc., apresentam alguma complexidade e consequentemente convém ser requerida por um profissional especializado, advogado, solicitador, etc. Caso seja emitida com algum erro ou imprecisão, por exemplo, na indicação do valor de aquisição e venda, algum dado do vendedor ou comprador, n.º de matriz e/ou fração, etc., inviabilizará a realização da escritura. O valor apurado pode ser liquidado na tesouraria das Finanças ou por Multibanco / Homebanking, uma vez que as guias contêm um código de pagamento ao Estado. Poderá ser pouco prudente efetuar o pagamento do imposto antecipadamente à escritura, porquanto se a guia estiver incorreta, ter-se-á de requerer a emissão de uma nova guia e efetuar seu pagamento, solicitando, posteriormente, a devolução do 1º pagamento às Finanças, processo que pode demorar semanas ou meses a ficar concluído. Em contrapartida, para efetuar o pagamento no ato, devem assegurar-se alguns procedimentos, em antecipação: meios suficientes para se conseguir executar o pagamento de forma imediata e rápida; ter o valor disponível no banco, na conta à ordem ou equivalente, para o efeito; assegurar que o cartão e/ou o Homebanking não está limitado a um de montante máximo diário, que impeça a conclusão do pagamento do imposto e que os valores depositados na conta estão disponíveis e não cativos.

• Distrate de Hipoteca ou Termo de Cancelamento de Hipoteca – Quando aplicável, i.e., quando existe uma hipoteca sobre o imóvel registada na CRP, trata-
  -se de um documento imprescindível à transmissão de um bem, uma vez que liberta o imóvel do referido ónus de hipoteca. A apresentação deste documento é da responsabilidade do vendedor. O seu pedido e entrega no ato, deve ser coordenado com o banco credor, com antecedência de 10 dias úteis, prática de mercado entre bancos;
• Declaração de montante em dívida ao Banco Credor – Quando aplicável, i.e., quando existe uma hipoteca sobre o imóvel registada na CRP, trata-se de um documento imprescindível, porque indica o valor mínimo a entregar ao Banco Credor, pelo vendedor, para a entrega do distrate. Este documento também é necessário nos processos de transferência de hipoteca.
• Cópia de Escritura de Hipoteca em Outra Instituição de Crédito (OIC) – Documento que poderá ser necessário para comprovar a existência da LU se de outra forma não for possível fazê-lo. A apresentação deste documento é obrigatória para processos de transferência de hipoteca, permitindo que o novo Banco Credor assegure que não existe alteração na tipologia de crédito, em relação ao contrato atual. As condições do novo crédito devem ser idênticas às do crédito a transferir.
• Desconformidades e ónus – Este termo é empregue quando se pretende assinalar situações documentais que não estão corretas e/ou adequadas ao que se verificou na visita ao imóvel, por parte do engenheiro avaliador. A sua origem está associada a imóveis antigos que foram alvo de obras sucessivas que, por vezes, exigiriam licenciamento camarário, não correspondendo a sua atual configuração à LU que foi emitida pela Câmara Municipal, aquando do último licenciamento a que o imóvel foi sujeito.

As desconformidades nem sempre estão associadas ao imóvel e em concreto às LU, mas são as mais difíceis de resolver, porque poderão exigir a entrega, na Câmara, de um projeto de licenciamento, a posteriori, da obra ter ocorrido ou mesmo a demolição de parte da construção. Foi divulgada, nos meios de comunicação, uma notícia sobre a demolição de uma marquise de um famoso jogador de futebol, por não respeitar o licenciamento camarário, sendo por isso considerada uma desconformidade.

Outro tipo de desconformidade frequente está relacionado com a documentação de representação de quem vai vender o imóvel. No caso de um vendedor que se vai fazer representar na escritura recorrendo a uma procuração, esta por vezes está mal elaborada, ou um determinado aspeto legal obrigatório foi esquecido pelo profissional que procedeu à sua formalização.

Existem outras desconformidades ou até mesmo ónus que podem ser difíceis de resolver, no entanto, procuram-se sempre soluções para as resolver ou ultrapassar. No Lumiar, em Lisboa, por exemplo, existem imóveis que têm no registo um ónus militar, que prevê no limite que o imóvel possa ser demolido, para dar passagem a uma “coluna militar”. Este tipo de registo por vezes já não faz qualquer sentido pelo que pode ser ignorado, mas cada caso é um caso.

No entanto, sugere-se que de uma forma em geral, antes de ser assinado um CPCV que o comprador deve realizar um estudo prévio ou a pedir ajuda um especialista, para que este analise a documentação do imóvel, antes da celebração do Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) e encontre uma resolução, com o vendedor, para as possíveis desconformidades e/ou ónus.