Caso 96: Reforço de financiamento para obras após aquisição, menos de 2 anos
De acordo com uma regulamentação específica do Banco de Portugal, os bancos estão obrigados a usar o LTV de aquisição para efeitos de reforço de financiamento, ou seja, terá de ser usado o LTV de aquisição e não o de avaliação.
Assim, usando um LTV que corresponde ao momento da aquisição inicial, poderá não ser possível efetuar o reforço para obras, caso o financiamento seja de 90% para a compra, pois o banco não poderá ultrapassar essa percentagem, num novo financiamento, até decorridos 2 anos após o financiamento inicial.
Exemplo:
- Valor da aquisição 125.000 €
- Valor do financiamento inicial 112.500 €
- Valor da avaliação do imóvel inicial 133.000 €
- LTV de aquisição inicial 90%
- LTV de avaliação inicial 85%
Se, o comprador, precisar de um financiamento de mais 5.000 € para obras, o banco não o pode financiar. Existem soluções, embora não sejam perfeitas:
- Esperar até o crédito perfazer 2 anos. Nessa altura o banco já poderá considerar o valor de avaliação da sua casa e calcular o máximo financiável.
Exemplo usando os valores atuais:
- Valor da aquisição inicial 125.000 €
- Valor do financiamento em dívida 111.300 €
- Valor da avaliação do imóvel atual 137.000 €
- LTV de aquisição inicial 90%
- LTV de avaliação atual 81%
- LTV de avaliação atual máxima para financiamento 85%
- Montante máximo financiável 5.150 € *
* (137.000 € × 85% – 111.300 €)
Neste caso, o comprador poderá ser financiado até 5.150 €, sendo que terá de disponibilizar 10% de capitais para o orçamento que é, habitualmente, o mínimo que o banco lhe vai exigir, ou seja, para ser financiado em 5.150 €, o orçamento de obras terá de ser igual ou superior a 5.722 €.
- Financiar-se em crédito pessoal, sem reforço da hipoteca da casa
Esta opção tem juros mais altos. Só é aconselhável se a prestação do crédito atual adicionada a esta nova prestação se situar entre 30%, recomendável, e 50%, não recomendável, do salário líquido.