SpreadZero

Crédito à Habitação

Contrato de crédito celebrado com um banco, para a aquisição, construção ou obras em habitação própria, que pode ser residência de forma permanente ou secundária (exemplo: casa de férias).
A lei prevê ainda a hipótese de financiar em crédito à habitação a aquisição de imóveis para
arrendamento e terrenos para construção de habitação própria.

Euribor (European Interbank Offered Rate)

É a taxa referência que é usada habitualmente para contratos de crédito à habitação.
A Euribor é calculada diariamente pela Federação Europeia de Bancos https://www.ebf.eu/ tendo por base o valor médio de taxas de juro para diferentes prazos (de 1 dia a 12 meses) que os maiores bancos europeus fazem entre si (sim, os bancos emprestam diariamente dinheiro uns aos outros, tendo por base as necessidades ou excessos de liquidez que registam a cada momento).
A lista de bancos que são considerados pode ser consultada em https://www.euriborrates.eu/pt/painel-de-bancos/
O único Banco Português cujos seus empréstimos a outros bancos contribuem para o cálculo
desta taxa média, é a CGD.

Indexante

Quando se refere que a Euribor é a taxa de referência, significa que justamente a Euribor é o indexante.
Ao indexante, habitualmente é somado o spread e a soma destes 2 valores é que determina a taxa final a pagar ao cliente.
Mas o que é o spread?

Spread

É o valor que reflete a diferença entre o valor que o banco lhe vai cobrar no seu contrato e os diferentes custos em que o banco ocorre para reunir o capital para o seu empréstimo.
Estes custos são constituídos por diversas componentes

• Os juros que o banco possa pagar aos clientes depositantes para ter os recursos suficientes para emprestar a outros clientes
• O custo potencial do risco em que irá incorrer, caso deixe de pagar e ainda do loan-to-value
• O custo de pagar aos profissionais do banco que cuidam dos diferentes aspetos do seu contrato quer no momento da contratação quer ao longo da sua vida
• O respetivo “lucro” do banco no seu contrato e o custo do próprio capital que o banco tem de reunir junto dos seus acionistas para poder exercer a atividade.

TAN – Taxa anual nominal

Corresponde na prática à soma do valor do Indexante com o valor do spread.

TAE – Taxa Anual Efetiva

Corresponde à soma dos diferentes custos associados a um empréstimo, como juros, comissões (exemplo: comissão de avaliação do imóvel) e ainda os seguros de vida e imóvel, calculados numa ótica anual
TAER – Taxa Anual Efetiva revista
Correspondem à soma do valor da TAE, com os encargos que possam decorrer da contratação de produtos associados ao contrato ou também designado cross selling de produtos.

MTIC – Montante Total Imputado ao Consumidor

Soma de capital + juros + despesas do empréstimo + despesa de conta + seguros + impostos, ao longo de todo o empréstimo. É o melhor indicador para comparar propostas dos bancos, se se considerar que não existirá amortização antecipada do empréstimo.

Produtos associados ao contrato ou cross selling de produtos

Lista de produtos que o cliente pode contratar pro sua livre vontade com o objetivo obter um melhor preço para o crédito à habitação Exemplos: Domiciliar o crédito automático do salário na conta do banco onde está a contratar o crédito; Aderir ao cartão de crédito.

LTV – Loan-to-value

A LTV, Loan-to-Value pode ser determinada da seguinte forma:

• LTV de aquisição: valor do financiamento ÷ valor de aquisição
• LTV de avaliação: valor do financiamento ÷ valor de avaliação do imóvel

Atualmente a maioria dos Bancos usa o menor destes 2 valores para determinar a LTV.
E porque é importante a LTV? Porque este valor é muito relevante para o preço que o banco vai praticar no seu empréstimo, bem como para o limite de valor que lhe vai emprestar, pois só em situações excecionais o banco financiará acima de 90% deste valor.
Aquando do momento da concessão de crédito, são calculadas as 2 LTV’s, sendo que a prevalece é habitualmente a LTV de aquisição que é menor que a da avaliação de imóvel. Quanto mais reduzida for essa relação, melhor será a garantia e com esta, a taxa de juro que o banco aplica no seu crédito.

Exemplo prático de calculo de LTV de avaliação:

• Valor atual em divida 133.000€
• Valor da avaliação atual 167.000€
• LTV 79

CPCV

É o Contrato Promessa de Aquisição e Venda. Este contrato é hoje celebrado para quase 100% das transações de imóveis e é um documento no qual o vendedor promete vender e o comprador promete aquisição, um determinado imóvel, em determinado prazo, por determinado preço, em determinadas especificas condições, prevendo normalmente o pagamento de um valor adiantado, de sinal, que visa proteger ambas as partes de eventuais “arrependimentos” que a outra parte possa ter em relação ao negócio, pois em caso de arrependimento existe penalização:

• Se for o comprador a desfazer o negócio, este perde o sinal a favor do vendedor;
• Se for o vendedor, este terá de pagar ao comprador o dobro do sinal que recebeu, isto de acordo com a lei.

Taxa de juro variável

Taxa de juro que vai variando ao longo do contrato, de acordo com a variação do indexante. que por sua vez varia de acordo em função do respetivo prazo de referência, normalmente 3, 6 ou 12 meses.

Taxa de juro fixa

Taxa de juro que se mantêm inalterada ao longo do contrato.

Taxa de juro mista

Taxa de juro que tem um período inicial fixo, por exemplo 1, 5, 10 anos e que no prazo remanescente do contrato passa a taxa variável.

Taxa de esforço

Representa a parte do rendimento mensal que é alocada ao pagamento da prestação do empréstimo. Habitualmente este valor não deverá ultrapassar cerca de 33% (um terço do rendimento/salário). Se o salário líquido recebido for de 1.000€ e a prestação for de 300€, significa que a taxa de esforço é de 30%.

FINE – Ficha de Informação Normalizada Europeia

Como o próprio nome indica é um documento produzido por cada banco, mas que tem um formato normalizado em toda a europa e que assim é porque visa facilitar a análise comparativa do consumidor às propostas de diferentes bancos.
O modelo e os campos contido no documento têm a mesma disposição e o mesmo conteúdo respetivamente.
Os campos comuns são mais propriamente os seguintes: identificação das partes, condições do empréstimo, regime de taxa de juro, taxa de juro nominal, TAE, montante do crédito concedido, prazocontrato, número, periodicidade e montante das prestações, custos iniciais, seguros, condições para o reembolso antecipado e respetivas condições máximas, planos financeiros do empréstimo, com as diferentes hipóteses de taxa de juro variável pode vir a subir 1 ou 2 pontos percentuais e plano financeiro do empréstimo padrão.

Prestação

Consiste na soma do valor do capital a amortizar a cada prestação mais o valor dos respetivos juros

Juros do empréstimo

O valor do tempo pelo uso de capital que o banco lhe faculta

O que é uma amortização e quais os tipos?

Amortização com prestações constantes de capital e juros
Tipo de amortização usada quase sempre em empréstimos de crédito à habitação em
Portugal, atualmente.
Consiste na manutenção teórica do valor da prestação mês a após mês, através do
aumento progressivo da componente do capital que se amortiza no empréstimo, por
contrapartida da diminuição da componente de juros.