Caso 94: Transferência de crédito para aquisição recente, menos de 2 anos
É possível transferir o crédito para obter melhores condições na prestação, mesmo que se tenha comprado um imóvel há pouco tempo, no entanto, existem especificidades regulamentares do Banco de Portugal que os bancos têm de cumprir, quando o empréstimo foi contratado há menos de 24 meses, transferir o crédito poderá tornar-se menos atrativo.
Cada caso é um caso, por isso analisem-se algumas variáveis:
Um fator importante para determinação do preço do crédito é o valor da garantia do imóvel, o LTVque se determina da seguinte forma:
- LTV de aquisição: valor do financiamento ÷ valor de aquisição
- LTV de avaliação: valor do financiamento ÷ valor de avaliação do imóvel
Aquando do momento da concessão de crédito, são calculados os 2 LTV, sendo que a que prevalece é, habitualmente, o LTV de aquisição que é menor que a da avaliação, do imóvel.
Entretanto, caso se tenha efetuado uma boa compra, abaixo do valor real do imóvel, ou se o imóvel se se situar num local, em franca valorização, o LTV de avaliação deverá ter diminuído significativamente, enquanto o valor da avaliação do imóvel aumenta. Quanto mais reduzida for essa relação, melhor será a garantia e com esta, a taxa de juro que o banco aplicará ao crédito.
O comprador deverá analisar com o banco a possibilidade de negociar ou se este não se mostrar recetivo, analisar a hipótese de transferir o crédito para outro banco, mesmo que tenha decorrido pouco tempo, desde a contratação da aquisição, nomeadamente quando:
- as taxas de juro estiverem a subir;
- o crédito tiver sido contratado em taxa variável;
- as taxas de juro podem não estar a subir, mas os bancos estarem agressivos, na captação de novo crédito, com reduções sucessivas dos preços e um spread mínimo.
Verifiquem-se 2 situações, começando pela situação mais habitual:
Se a aquisição ocorreu há mais de 2 anos
O LTV, usado nestes casos, para efeitos de cálculo do novo preço é o LTV de avaliação. Considerando o tempo decorrido, o imóvel já terá, certamente, um valor superior ao do momento da sua aquisição.
Exemplo prático de cálculo do LTV de avaliação:
- Valor atual em dívida 133.000€
- Valor da avaliação atual 167.000€
- LTV 79%
- Spread ilustrativo 1%
Com um melhor LTV, conseguir-se-á um preço / spread bem melhorado e desta forma, pode acomodar-se, por exemplo, um aumento de juros. Pode ainda apelar-se a que o banco tenha em consideração o equipamento, produtos de poupança, outros créditos, etc., e desta forma melhorar a posição de negociação.
Se a aquisição ocorreu há menos de 2 anos
De acordo com regulamentação específica do Banco de Portugal, os bancos estão obrigados a continuar a usar o LTV de aquisição, para efeitos de reforço de financiamento, e, também, na mesma lógica, efeitos do cálculo do LTV subjacente à determinação de um preço. Ou seja, terá de ser usado o LTV de aquisição e não o LTV de avaliação.
Assim, usando um LTV que corresponde ao momento da aquisição inicial, poderá não compensar mudar, porque a LTV a usar pelo banco, será igual à inicial, 85%, como ficou comprovado. Neste caso, ficaria:
- Valor atual em divida 133.000 €
- Valor da aquisição 156.500 €
- Valor da avaliação atual 167.000 €
- LTV 85%
- Spread estimado 1,1%
Mesmo com um LTV de 85%, poderá acontecer que face a alterações das condições de mercado, o comprador, poderá encontrar no seu banco, ou em um outro banco, alguma abertura para negociar o seu crédito.
Se não compensar mesmo, e se o crédito já tiver sido contratado há 15 meses, poder-se-á começar a tratar do assunto, um pouco mais tarde.
Estas variáveis também se aplicam na necessidade de financiar obras, em imóveis, com CH com menos de 2 anos, onde o LTV se calcula com a mesma lógica apresentada, sendo que para o custo das obras é usado o valor do orçamento das mesmas.