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Quando existe um acordo de divórcio, são possíveis vários cenários:

• Vender o imóvel por comum acordo, antes da partilha de bens por divórcio

Neste caso é preciso assegurar que o valor de venda seja, no mínimo, suficiente para pagar o respetivo Crédito à Habitação, quando aplicável, e ter especial cuidado com a declaração das mais-valias, cada um dos cônjuges deve declarar 50% de mais-valia no seu IRS.

• Um dos cônjuges vai continuar a viver no imóvel e existe um Crédito à Habitação associado:

Não existe compensação ao cônjuge – Apenas alteração de titularidade

Neste caso, é suficiente que o cônjuge, que sai do imóvel, efetue um requerimento ao banco, para a sua exoneração, ou seja, para deixar de ter responsabilidade no crédito. O banco poderá ou não autorizar o pedido, em função da capacidade creditícia do cônjuge que fica com o imóvel. Pode-se, a título de exemplo, reforçar as garantias, apresentando-se fiadores.

A alteração, assim que autorizada pelo banco, será objeto de uma alteração contratual, onde as novas condições ficarão expressas.

Existe compensação ao cônjuge que abandona a casa:

Após o acordo de partilha, onde se estabelece quem fica com o imóvel e por quanto, quem deixa de fazer parte do crédito dever requerer a exoneração junto do banco; existe, adicionalmente, a análise de um novo crédito, a pedido do cônjuge que irá ficar com o imóvel, num financiamento que se designa Crédito por Tornas.

O banco analisará a capacidade financeira do cônjuge que fica com o imóvel para pagar, não apenas o crédito em curso, mas também, o valor de compensação a pagar ao cônjuge que sai, via Crédito à Habitação. O banco é livre de aceitar esse pedido e/ou de pedir reforço de garantias, como a apresentação de fiadores.

Antes de se dirigir ao banco, deve-se conversar com um advogado, no sentido de definir, adequadamente, o acordo de compensação, quer por motivos fiscais, quer para não haver incoerências com o valor de aquisição do imóvel, particularmente se a aquisição for recente, com menos de 2 anos, e/ou com o valor de avaliação do imóvel em causa.

Em termos práticos, se, por exemplo, o valor do atual empréstimo, acrescido do valor do novo empréstimo, exceder 90% do valor da avaliação do imóvel, certamente o banco não terá abertura para conceder este novo empréstimo, colocando em causa um possível acordo.

Estas decisões devem ser ponderadas cautelosamente, por ambos os cônjuges e banco, e previamente deve ser consultado um advogado para análise do acordo, sem precipitações.

Neste caso, existe, ainda, uma especificidade que pode fazer alterar o regime de crédito que o banco vai usar para efetuar este financiamento. Em concreto, alguns bancos estabelecem que apenas é possível financiar este tipo de crédito, em Crédito Hipotecário, e não em Crédito à Habitação, o que se torna mais oneroso, porque a taxa de juro é, geralmente, superior. Em situações em que as pessoas sejam casadas, em regime de comunhão de bens adquiridos, ou comunhão geral de bens, é discutível se vai ser adquirido um bem a uma 2ª pessoa, quando o bem já era antes posse do próprio. No início do processo, deve haver a preocupação de se saber, junto do banco e/ou de um advogado especialista, qual o regime de casamento, quando aplicável.

Se não existir um CH associado ao imóvel onde ambos viviam o acordo será mais simples.

De acordo com o estado civil inicial, verifique as tipologias de crédito que a maioria dos bancos lhe vai sugerir, sendo certo que o crédito hipotecário apresenta menos benefícios face ao crédito à habitação (maior taxa de juro habitualmente):

No caso do regime de comunhão de adquiridos e comunhão geral de bens, a maioria dos bancos vai exigir-lhe enquadrar o crédito em Crédito Complementar ou Multiopções, na medida que a compra do bem ao ex-cônjuge, na verdade trata-se de um bem que também já é da posse de quem o vai adquirir, daí a interpretação jurídica.