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Quando se fala de Estrangeiros, importa distinguir os diferentes subgrupos, porque o enquadramento do respetivo processo junta da banca portuguesa em matéria de apreciação de risco de crédito tem diferentes níveis. Para algumas destas realidades o crédito é apreciado como se um “normal” crédito se tratasse. Para outras, o risco é considerado muito elevado com as respetivas consequências em matéria de financiamento máximo e pricing.

A Moeda em que são auferidos os rendimentos, transparência fiscal do país de origem e/ou de residência fiscal, tipo de autorização de residência, são alguns dos fatores adicionais considerados para apreciação do risco pela banca.

Tão ou mais importante, financiamento à habitação para HPP ou para HPS?

Neste contexto, contextualizemos essas diferentes realidades:

• Para a aquisição de Habitação Própria Permanente (HPP), para residentes em Portugal:
  • cidadãos com origem na UE, com rendimentos auferidos na moeda Euro;
  • cidadãos com origem na UE, com rendimentos em moeda diferente do Euro;
  • cidadãos de Países Africanos de Língua Oficial Portuguesa (PALOP) e Brasil;
  • cidadãos do resto do mundo, que vêm viver para Portugal.

Os bancos, geralmente, apoiam até 90% a aquisição de HPP, em Portugal.

• Para a aquisição de Habitação Secundária (HPS) residentes ou não em Portugal:
  • cidadãos com origem na UE, com rendimentos auferidos na moeda Euro;
  • cidadãos com origem na UE, com rendimentos em moeda diferente do Euro;
  • cidadãos do resto do mundo, que vêm viver para Portugal.

Os bancos, geralmente, apoiam até 70% (no limite 80%) a aquisição de HPS, em Portugal.

Repare-se nos 4 exemplos seguintes, com diferentes complexidades:

1. Um casal americano a trabalhar para empresas americanas, onde trabalharam antes de virem para Portugal. Atualmente, residem e alteraram a sua morada fiscal para Portugal. Continuam a trabalhar para as referidas empresas, mas em Portugal, via remota;
2. Um casal brasileiro, reformado, que vive em Portugal, 3 a 5 meses por ano, mas cujos rendimentos estão sediados no Brasil, onde também são declarados fiscalmente;
3. Um jovem com origem francesa, formado na área de tecnologias de informação, que trabalha de forma remota, em Portugal, para uma empresa belga;
4. Um casal de Suíços, ele trabalha para uma empresa Multinacional Portuguesa, mas a partir da Suíça, de forma remota. No entanto vem a Portugal cerca de 25 vezes por ano, acabando por passar cá, mais de 5 meses por ano, até porque adoram o Algarve. Ela trabalha na Suíça, mas para um Banco de Investimento Inglês.

Esta é uma realidade atual.

HPP ou HPS?  É o cliente que decide? Sim, mas …!

Cabe ao cidadão declarar no momento da escritura de compra se se trata da sua HPP ou se será uma HPS.  Mas os bancos podem e devem verificar a coerência da declaração, nomeadamente em matéria de decisão de risco de crédito.

Se os clientes dos exemplos supra identificados com os números ii. e iiii. apresentarem aos bancos um pedido de crédito para uma HPP, para poderem usufruir de valor mais elevado até 90%, essa declaração será incoerente com a sua vida profissional / residência / morada fiscal que dizem ter.

Nos últimos tempos e tendo por base o mercado global de imóveis vendidos em Lisboa, as principais origens, são: norte-americanos: 15%; franceses: 14%; chineses: 13%; britânicos: 10%; brasileiros: 7%. No entanto por exemplo em cidades do Litoral, como Braga e Aveiro, são os brasileiros os maiores fãs, com comunidades já acima de 20.000 pessoas.

Os cidadãos europeus podem residir em qualquer país da UE, pelo que a residência temporária não se aplica.

A maioria das pessoas, com origem fora da UE, apenas apresentam certificado de residência temporário. Alguns Bancos não financiam ou têm mais reservas em financiar cidadãos que não possuem termo de residência permanente. O Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) está bastante atrasado na emissão de certificados permanentes, pelo que à medida que vão chegando cada vez mais cidadãos estrangeiros e comprando casas, os bancos estão por decerto mais abertos à concessão de crédito, mesmo a pessoas sem residência permanente autorizada.

É importante referir que é diferente e mais difícil financiar alguém que chegou a Portugal do que financiar quem já está em Portugal há vários anos, independentemente de ter ou não residência permanente.

Existem perfis de pessoas que os bancos têm preferência em financiar ou, pelo menos, já se habituaram a financiar, como, pessoas com elevadas qualificações que trabalhem em empresas de Tecnologia e Informação (TI), engenharia, na área da saúde, etc.; pessoas com boas poupanças, levando o crédito para LTV inferiores a 50%, etc.

Existem bancos com presença em alguns países específicos, que se sentem mais confortáveis em financiar pessoas com essas origens. Exemplos: Angola, Brasil, Espanha, Suíça, EUA, etc

O Banco de Portugal alertou, no entanto, os bancos portugueses para não financiarem em euros, pessoas cujos rendimentos são obtidos em moeda diferente, pelo impacto que possíveis variações cambiais podem ter na solvabilidade do cliente.

Alguns bancos financiam, excecionalmente, clientes com rendimentos em diferentes moedas, desde que sejam consideradas moedas fortes como o GBP, CHF, USD, DKK, NOK, CAD, etc.