O preço teórico
Os métodos de avaliação imobiliária mais aplicados e com caráter científico são: o método comparativo de mercado, o método do custo e o método do rendimento.
O método mais usado para financiamento em Crédito à Habitação é o método comparativo, que se baseia na análise de imóveis semelhantes, tendo em consideração o mercado local e o valor das transações. Por outras palavras, consiste em comparar o preço médio por m² de casas semelhantes à da amostra, que estejam à venda, ou que tenham sido vendidas recentemente.
Note que o uso da área correta e exata para a determinação da comparação é fundamental, podendo a área verificada na visita in loco ao imóvel ser diferente da que consta da documentação do imóvel. Sobre esta temática verifique neste livro o caso prático que retrata a existência de imoveis com desconformidades documentais.
Verifique neste quadro um exemplo prático de cálculo do valor de um imóvel pelo método comparativo, iniciando-se pela comparação com 6 imóveis idênticos disponíveis:
A comparação dos vários imoveis disponíveis para venda na envolvência do imóvel, resultou num preço médio por m2 de 1.520,14€ para a designada área bruta dependente que inclui as paredes, sendo que as varandas e arrecadação que são pertencentes ao que se designa por área dependente, são consideradas neste caso pelo perito avaliador a um valor técnico inferior, respetivamente a 10€ e 18,10€ por m2.
Após determinar o preço m2 de cada tipo de área, aplica-se o mesmo às areas em concreto do imóvel para o qual se pretende calculo o valor, para se obter o valor total do imóvel:
Contudo este método pode ser de difícil aplicação, quando não existem imóveis semelhantes para comparação na zona. Neste contexto, o método do custo é uma alternativa, pois permite calcular o custo de reposição de um bem por outro idêntico. É usado, sobretudo, para os casos em que não existem imóveis suficientes para comparar ou não existem com a tipologia idêntica à que se pretende usar.
Verifique este quadro exemplo de um relatório de avaliação pelo método de custo:
Este método já é de mais difícil explicação por conter um conjunto de dados aos quais os especialistas, peritos em avaliação imobiliária, têm acesso, como o custo de construção por m2 em uma determinada zona – neste exemplo doi considerado 1.200,00 €/m2 – que pode ser diferente de outra cidade, pois depende da quantidade de mão-de-obra especializada do setor de construção que existe disponível. No entanto, existe um dado relevante e que é comum ao método comparativo, a área do imóvel, medida em m2, valor que está subjacente ao cálculo e que foi observada na visita in loco ao imóvel.
O método do rendimento aplica-se calculando o fluxo futuro de rendas a receber, ao longo do período de vida útil do bem e comparando a rendibilidade potencial anual obtida com outros imóveis equivalentes. Este método é de mais difícil cálculo, já que os fluxos de rendimentos têm de ser atualizados para o momento do cálculo, uma vez que “tempo é dinheiro”, matéria de calculo financeiro.
Este método de avaliação é mais utilizado para casos de aquisição de casa para investimento, pois os investidores pretendem obter um rendimento.
Como pôde verificar, o cálculo do valor teórico de um imóvel está dependente de especialistas.
Pressupondo que nem todos sejam peritos avaliadores credenciados, como pode uma pessoa comum obter um relatório de avaliação válido que corresponda ao preço teórico?
Apresentam-se 3 opções:
- Contratar e pagar a um especialista em avaliações, credenciado pela CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários), para que este realize uma avaliação do imóvel e entregue o respetivo relatório de avaliação.
- Usar a avaliação do Banco, quando esta ficar disponível.
- Recorrer a serviços online de estimativa do preço de venda, como por exemplo o serviço disponível no site do Jornal Público em www.imobiliario.publico.pt, que tem subjacente uma base de dados de preços reais de transação. Em qualquer dos casos, tendo presente que as estimativas não são avaliações, pois assentam em modelos matemáticos sem visita presencial à habitação em causa.
Quando o processo de CH estiver em curso, o comprador receberá do banco um relatório de avaliação, pago pelo próprio, efetuado com um dos métodos teóricos suprarreferidos.
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